Kisajátítási kérdezz-felelek
Akár közérdekű építkezés miatt, akár bányászati okokból, ingatlantulajdonosként könnyen kerülhetünk olyan helyzetbe, hogy ingatlanunkat ki kívánják sajátítani. Ilyen esetben számtalan kérdés merül fel a tulajdonosban: "Milyen ár kérhető az ingatlanért? - Milyen hosszú eljárásra kell számítani, ha a tulajdonos nem fogadja el a kisajátítást kérő által ajánlott vételárat? Mi a kisajátítási eljárás menete?" Írásunkban kifejezetten a tulajdonos szempontjából nézve foglaljuk össze a kisajátítási, illetve az azt megelőző adásvételi szakasz legfontosabb tudnivalóit, és pontról pontra végigvesszük a leggyakrabban felmerülő kérdéseket.
1. Mi a várható első lépés a kisajátítási eljárás során?
A várható első lépés, hogy a kisajátítást tervező személy előzetesen adásvétel útján próbálja megszerezni az adott ingatlant. A kisajátítást tervező személy tehát az általa ajánlott vételár megnevezésével ajánlatot tesz az érintett ingatlanra. Az ingatlantulajdonos tehát nagyon valószínűen egy levelet fog kapni az építtetőtől, melyben a kisajátítást tervező előadja az ingatlanra vonatkozó vételi szándékát és megnevezi az általa ajánlott vételárat.
2. Mennyi időn belül kell válaszolni?
Az ingatlan tulajdonosának az ajánlat kézhezvételétől számított 30 napon belül nyilatkozhat a vételi ajánlatra (elfogadhatja azt, vagy elutasíthatja és megjelölheti az általa elfogadható vételárat). Az egész eljárásban NAGYON FONTOS MINDEN ESETBEN ÍRÁSBAN RÖGZÍTENI MINDEN HIVATALOS IRAT KÉZHEZVÉTELÉNEK IDŐPONTJÁT (pl. magára az iratra tollal rögtön felírni a dátumot).
A 30 napos határidő jogszabályban van előírva. Amennyiben ugyanis a tulajdonos a kisajátítást kérő ajánlatát a kézhezvételtől számított harminc napon belül nem fogadja el, úgy a kisajátítást kérő kisajátítási eljárást kezdeményezhet.
3. Mi történik, ha a kisajátítást kérő csak az ingatlan egy részét akarja megvenni, de a maradék része használhatatlanná válik?
A jogszabály alapján mód van az ingatlan egy részének kisajátítására is. Nincs helye részleges kisajátításnak, ha az ingatlan visszamaradó része a megengedett legkisebb teleknagyságot nem éri el. A tulajdonos kérelmére az egész ingatlant ki kell sajátítani, ha az ingatlan részleges kisajátítása következtében
a) az ingatlan visszamaradó része eredeti céljára használhatatlanná válik,
b) az ingatlannal kapcsolatos jog vagy foglalkozás gyakorlása lehetetlenné vagy számottevően költségesebbé válik,
c) a visszamaradó rész gazdaságos értékesítése nem lehetséges.
Az egész ingatlan kisajátítását legkésőbb a kisajátítási tárgyalás befejezéséig lehet kérni.
4. Mi történik az ingatlanon fennálló egyéb jogok (pl. haszonélvezeti jog) jogosultjaival?
Az ingatlanon fennálló vagyoni értékű jog jogosultjának (pl. haszonélvezet, özvegyi jog, használat joga) a joga megszűnéséért szinténteljes, azonnali és feltétlen kártalanítás illeti meg. A kártalanítás összege a teljes ingatlanra vonatkozó összeg jogszabályban meghatározott százaléka. Ilyen esetben a haszonélvezeti jogosultat megillető kártalanítást le kell vonni a tulajdonost megillető kártalanításból.
5. Milyen ár kérhető az ingatlanért?
A kisajátított ingatlan tulajdonosát a tulajdonjoga elvonásáért teljes, azonnali és feltétlen kártalanítás illeti meg. A kártalanítás összegének megállapítása során alapvetően az összehasonlításra alkalmas ingatlanok helyben kialakult forgalmi értékét kell figyelembe venni, korrigálva a további költségekkel (ld. 7. és 8. kérdések).
A tapasztalataink szerint a kisajátítást kérő által ajánlott összeg a véglegesen megállapodott összegnek jóval, szinte egy nagyságrenddel alatta marad.
6. Ha az ingatlantulajdonos nem fogadja el az első ajánlatot, és később a kisajátítási eljárásban az első ajánlatnál alacsonyabb árat állapít meg a szakértő, akkor kérhető az eredeti ajánlat szerinti árat?
Nem. A vételi ajánlat el nem fogadását követően a kisajátítási eljárásban szakértő állapítja meg a kártalanítás összegét; utóbb a vételi ajánlatnak megfelelő kártalanítás nem kérhető.
7. Milyen további költségeket, értékveszteséget köteles megtéríteni a kisajátítást kérő?
A kisajátítással kapcsolatos értékveszteséget és költségeket meg kell téríteni. Ezeket konkrétan kizárólag az érintett ingatlan fizikai paramétereinek ismeretében lehet meghatározni. Általánosságban elmondható, hogy ezen járulékos tételek elérhetik, akár meg is haladhatják az ingatlan önmagában való forgalmi értékét, rendkívül fontos tehát ezeket részletesen megismerni és az eljárásban rögzíteni. Amennyiben arra külön nem hívják fel a szakértő figyelmét, úgy a szakértő gyakran figyelmen kívül hagyja a fenti további értékveszteségeket és költségeket, azaz alacsonyabban állapítja meg az adott ingatlan ellenértékét és így a tulajdonost komoly kár érheti. Mindezek miatt fontos tehát az adott ingatlan tulajdonosának és a képviseletében eljáró személynek egyeztetni az ingatannal kapcsolatban és lehetőség szerint részt venni a helyszíni szemlén.
8. Milyen hosszú eljárásra kell számítani, ha a tulajdonos nem fogadja el a kisajátítást kérő által ajánlott vételárat?
Ilyen esetben az építtető elsődlegesen kisajátítási eljárást kezdeményez, melynek hossza átlagosan 8-12 hónap körül van. Amennyiben a kisajátítási eljárást követően akár a tulajdonos, akár a kisajátítást kérő bírósági pert indít a kisajátítási határozat megtámadására, úgy a bírósági eljárás ugyan gyorsított határidőkkel zajlik, de így is elhúzódhat egy éven túl.
9. Mi a kisajátítási eljárás?
A kisajátítás nem állami tulajdonban lévő ingatlanok tulajdonjogának kivételes, közérdekű célból történő megszerzése az állam vagy a helyi önkormányzat részére azonnali, feltétlen és teljes kártalanítás mellett. Az ingatlan tulajdonjogát kisajátítással akkor lehet megszerezni, ha az adásvétel útján nem lehetséges (azaz a tulajdonos nem hajlandó eladni az ingatlanát), a közérdekű cél megvalósítására kizárólag az adott ingatlanon kerülhet sor, és a kisajátítással biztosított tevékenység közösségi előnyei a tulajdon elvonásával okozott kárt jelentősen meghaladják. A kisajátítási eljárást az illetékes Közigazgatási és Igazságügyi Hivatal bonyolítja le.
10. Mi a kisajátítási eljárás menete?
a) A kisajátítást kérő az illetékes Közigazgatási és Igazságügyi Hivatalnál kisajátítási eljárás megindítására irányuló kérelmet terjeszt elő.
b) Ezt követően az államigazgatási hivatal igazságügyi szakértőt rendel ki az ingatlan értékének megállapítására.
c) A szakértő értesítést küld a tulajdonosnak és a kisajátítást kérőnek a helyszíni szemle helyéről és időpontjáról. A felek a helyszíni szemlén jogosultak, de nem kötelesek jelen lenni. A szakértő az adott időpontban lefolytatja a szemlét, majd szakvéleményt készít és azt elküldi az államigazgatási hivatalnak.
d) Az államigazgatási hivatal megküldi a szakértői véleményt a feleknek, és tárgyalást tűz annak megvitatására.
e) A hivatal által megjelölt időpontban a hivatal helyiségében megtörténik a tárgyalás a felek és a szakértő részvételével. Ezen a felek jogosultak, de nem kötelesek jelen lenni. A tárgyaláson kérdéseket lehet feltenni a szakértőnek, sőt nagyfokú hiányosság esetén kérni lehet a szakvélemény kiegészítését is. A tárgyaláson történő ügyvédi jelenlét alapvető fontosságú a kártalanítási összeg megállapítása szempontjából.
f) A hivatal döntésének meghozataláig még van lehetőség a felek között egyezség megkötésére a kártalanítás tárgyában.
g) A hivatal az eljárás végén határozatot hoz, melyben
- a törvényi feltételek teljesülése esetén helyt ad a kisajátítási kérelemnek,
- a törvényi feltételek hiányában elutasítja azt.
Amennyiben a hivatal helyt ad a kérelemnek, úgy a határozatában megjelöli a kártalanítás mértékét és kifizetésének határidejét is. A tapasztalat szerint a hivatal minden esetben a szakértő által megállapított összeget jelöli meg kártalanítási összegként, ezért nagyon fontos a szakértői vélemény figyelemmel kísérése és adott esetben alakítása.
11. Van-e további jogorvoslati lehetőség, ha az ingatlan tulajdonosa nem elégedett a közigazgatási hivatal által megállapított ellenértékkel?
A hivatal kisajátítási határozata ellen közigazgatási úton fellebbezésnek helye nincs, a határozat bírósági felülvizsgálatát lehet kérni.
12. Mikor és hogyan kapja meg az ingatlan tulajdonosa a vételárat a kisajátítási eljárás végén?
A kártalanítási összeget egy összegben kell megfizetni, a kifizetés a kártalanításra jogosult számláját vezető pénzintézet útján történik. A kártalanítási összeg a kisajátítási határozat jogerőre emelkedésével esedékes, ettől az időponttól kezdődően jár a késedelmi kamat is. Ha a kisajátítani kért ingatlan birtokba adása a határozat jogerőre emelkedése előtt megtörtént, a késedelmi kamat is a birtokbaadás napjától jár.